本日は、土地探しのポイントとして、私道沿いに設置されている土地の購入を検討する場合の要注意ポイントについてご説明いたします。
目次
私道とは
私道とは、個人が所有する土地でありながら、行政から道路として認定されている土地のことを指します。道路の定義は、建築基準法第42条に記されており、国道や県道、市道などの一般的な道路は、建築基準法第42条1項1号に該当します。また、建築基準法第42条1項4項による道路も、まだ完成してはいないですが、都市計画に基づいて実施されることが確定した道路でありますので、この道路は完成後に必ず公共に引き継がれることになります。この２つの定義に該当する道路については、公共所有の道路でありまして、私道となることはありません。それ以外の道路は、公共が所有する場合も、個人が所有する場合もございます。
建築基準法（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
一 道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路
二 都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
三 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
２ 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
なぜ私道が存在するのか
次に、なぜ私道が存在するのか解説していきます。一言で言うと、その道路が公共財産としてふさわしい道路でない場合に、私道扱いになります。その違いは、通過交通が想定されうるか否かで変わってきます。通過動線が想定されない道路は、その道路を使用するのは当該道路に接道するお宅の方々のみとなりますので、公共財産として国民、県民、市民の税金を用いて管理するのは適切ではありませんね。このような理念の下、公道と私道の分類分けがなされます。
私道となるケース
それでは、どのような場合に私道となるのでしょうか。建築基準法第42条の分類ごとに解説していきます。
まず、建築基準法第42条1項2号道路の場合です。建築基準法第42条1項2号道路の場合でも、道路の整備方法によっては確実に公共所有となります。これにはいくつか種類がありますが、大まかにご説明すると都市計画事業の施行として行う道路の場合、または土地区画整理事業で施工する場合は公共所有となります。これは、どちらの場合も公共事業もしくは公共のお墨付きを得て施行を行う事業でありますので、私道が含まれる場合は事業として成立しないことが理由となります。
他方、都市計画法に基づいた整備ではありますが、開発許可申請手続きにて整備された道路の場合は、私道となるケースが存在します。開発許可申請手続きは、民間事業者が開発計画を立案し、行政の許可を得て整備を行う事業でありますが、この許認可の際に、行き止まり道路であっても開発許可が下りるケースが存在します。開発許可基準は各自治体の裁量に任せられておりますので、どのような場合に許可がおり、またどのような場合に私道となるかの差は多少の程度はありますが、行き止まり道路を採用する場合は私道となる場合がほとんどかと思います。以下神戸市HPからの抜粋ですが、このように行政が独自に基準を設けております、下図の一点鎖線の開発事業区域のような道路であれば、開発区域の両端に道路があり、通過交通が見込まれますので、公道として行政に引き取ってもらえます。
次に、建築基準法第42条1項5号道路の場合です。これは、開発許可申請手続きを必要としない小さい開発の場合で、少し大きな土地を細分化して民間事業者が販売する際に、道路状構築物を整備して行政に申請し、許可を得て指定される場合の道路になります。この場合はもともとの土地規模もそれほど大きくなく、行き止まり道路となることがほとんどですので、ほぼ確実に私道となります。
最後に、建築基準法第42条1項3号、建築基準法第42条2項道路の場合です。この2つは、建築基準法が制定された際に既に存在していた道路で、幅員が4m以上か未満かでどちらになるかが決まります。このどちらの場合も、概ね何かしらの理由で公共財産として税金を投入して管理するに相応しい道路として認定されず、私道となっているケースがほとんどとなります。
私道沿いの土地を購入する際の注意点
私道沿いに設置されている土地の場合は、土地の購入時に、私道の権利が付属されているか否か、付属されていない場合は、余計な道路使用料が発生しないかを合わせて確認しましょう。
ポイント：私道の権利が付属されているか否か
私道は、いわば私有地になりますので、自分がその土地を所有していない場合は、自分土地に出入りする際に、他人の土地を通行して出入りする必要が生じるため、道路を使用するために使用料を請求される可能性が高いです。それが公正な料金として取り決められるのであれば問題ないですが、立場は私道所有者の方が強くなりますので、交渉は不利になりかねません。そのため、私道の権利が付属されているか否かは、必ず確認するようにしましょう。もし権利が付属されていない場合でも、私道所有者との間で、余計な道路使用料が発生しない、もしくは発生しても家計の負担として気にならない程度の額であれば、検討の候補に入れても良いかと思います。
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